Как самостоятельно купить и оформить квартиру в Беларуси. Инструкция

Ежегодно в Беларуси проходит около 100 тысяч сделок с недвижимостью, 85% из них — без участия риэлтеров. А значит разобраться можно и самостоятельно.

1. Выбираем квартиру

Если понравившуюся квартиру или дом продают через агентство, вам придется общаться с продавцом через посредника. Напомним, это ваше право — заключать либо не заключать договор с агентством. Агент не имеет права препятствовать в сделке из-за того, что вы не хотите платить ему за дополнительные услуги. Квартиры, которые продает сам собственник, — тоже не редкость.

2. Какие документы должны быть у продавца?

Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.

Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.

Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Документы, показывающие, на основании чего возникло право собственности, также необходимы. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор с застройщиком, справка от застройщика об исполнении дольщиком (держателем облигаций) своих обязательств.

Бывает, что у собственника нет этих документов — утеряны. Тогда стоит заказать выписку из ЕГРНИ — Единого государственного регистра недвижимого имущества. Ее выдают за небольшую госпошлину в Агентстве по регистрации и земельному кадастру по месту нахождения объекта недвижимости. Кстати, заказать справку может не только собственник, но и вы.

В выписке будет: информация о собственнике, об основаниях возникновения права собственности, наличие обременения (арест, залог, уже заключенный договор купли-продажи с пока еще не перешедшим правом собственности).

Кстати, во время сделки нотариус или регистратор проверит эту информацию. Но лучше знать обо всем заранее, чтобы сделка не сорвалась в последний момент.

3. Проверяем прошлое квартиры

О квартирах с темным прошлым и судах с бывшими владельцами и неучтенными наследниками наслышаны все. Поэтому историю проверить нужно — насколько это возможно. Выяснить кто и когда был прописан в квартире, а также почему и куда выбыл. Покупателю эти данные не дадут. И лучше вместе с собственником сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто и куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если был такой зарегистрирован) с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет.

Если собственник жил в этой квартире с начала ее появления или больше 10 лет, и с историей тех, кто с ним проживал за это время, все прозрачно, можно не волноваться (10 лет — срок исковой давности в большинстве случаев). Хуже, если квартира в собственности была меньше этого срока.

Государство защищает личные данные граждан, которые когда-то там жили, и ни вам, ни собственнику не дадут эту информацию. А вот агентству недвижимости дадут. Но за то, чтобы юристы агентства запросили эту информацию и изучили на предмет скользких моментов, придется заплатить.

Можно попробовать попросить вашего нотариуса запросить в РСЦ расширенную выписку обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры. Но тут как повезет: нет законодательных документов, которые обязывали бы РСЦ предоставлять эти сведения нотариусам. Впрочем, нет и запрета.

Собственно, история — самый скользкий момент при самостоятельной покупке жилья. Без полной истории квартиры есть риски нарваться на суды. Так что, если собственник владеет квартирой совсем недолго, выбор непростой: либо платить агентству, либо купить кота в мешке, либо отказаться от покупки.

Когда рассматриваете расширенный лицевой счет, не стесняйтесь задавать вопросы: кто вам этот Иванов? Почему тут проживал? Куда переехал?

Если квартирой владеют несколько лет — узнайте, куда делся тот, кто ее продал? Возможно, с ним есть связь и он развеет все сомнения.

Напомним, перед окончанием приватизации в 2016-м году прокатилась волна мошенничеств. Мошенники «помогали» асоциальным элементам и людям с особенностями с приватизацией и продажей жилья, а бывших собственников выселяли в деревни. И до сих пор этих мошенников ловят и садят. А экс-собственники в суде признаются потерпевшими и могут сами (или их наследники, законные представители) подавать иски о признании сделки не действительной. В таком случае аннулируются и все последующие сделки с квартирой.

О бывших владельцах могут рассказать и соседи, которые прожили в этом доме всю жизнь. Они вспомнят, что шесть лет назад тут жил запойный Вася, а потом исчез, в квартире сделали ремонт и перепродали нынешнему владельцу. Последний может быть вполне добросовестным покупателем. Но вас это не застрахует от судов. Поэтому при любых сомнениях лучше отказаться от сделки.

Если продавец вам кажется не совсем нормальным — отказывайтесь от идеи купить эту квартиру. Случаи, когда продавца задним числом родня признавала недееспособным и сделка по продаже жилья аннулировалась, были. У любого продавца лучше попросить справку о том, что он (и вторая половина, если люди в браке) не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Учет, даже при отсутствии ограничения дееспособности, — опасный звоночек. И повод не рисковать, отказаться от сделки.

Стоит проверить, не будет ли на квартиру претендовать бывший супруг собственника. Оптимальный вариант — квартира приобретена в браке, супруги вместе ее продают, и вторая половина дает письменное согласие на продажу в момент заключения сделки. Либо у супругов (экс-супругов) есть брачный договор, в котором прописана судьба этой квартиры. Как вариант — у собственника есть официальное разрешение от экс-супруга (супруги) на продажу этого жилья.

Хуже, когда продавец один, и у него свежий паспорт, по которому не выяснить, был ли брак. Узнать об этом, если продавец решит утаить такой существенный нюанс, практически невозможно. В районном загсе могут дать справку о «брачном» состоянии продавца на определённый период только по тем данным, что есть в базе районного загса. А законодательство давно позволяет расписываться в любом загсе без привязки к месту жительства. И единого для всей страны регистра до сих пор нет.

Подстраховка может быть только одна: продавец под присмотром нотариуса напишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке и что нет вообще лиц, которые могли бы претендовать на квартиру. Продавца предупредят об ответственности за мошенничество.

Будьте внимательны, если квартира продается по доверенности. Таких квартир немало — довольно часто родители продают по доверенности квартиры детей, уехавших из страны на ПМЖ. Реже — дети продают квартиру родителей, потому что забрали их жить к себе в другой город.

Очень хорошо, если во время сделки будет присутствовать собственник (родителя из другого города на сделку вполне можно привезти). Если нет (например, собственник в США и ради сделки прилететь не готов), нужно помнить — доверенность могут отозвать в любой момент. Поэтому проверьте, действует ли доверенность сейчас (на сайте Белорусской нотариальной палаты это можно сделать онлайн).

В момент заключения сделки информацию перепроверит регистратор Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру или нотариус. Напрячься стоит, если по доверенности жилье продает не близкий родственник и не уполномоченное собственником агентство недвижимости. Тут без присутствия собственника лучше сделку не заключать.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Обращайте внимание, зарегистрирован ли в квартире кто-либо. Оптимально, если в продаваемой квартире нет зарегистрированных.

Хорошо, если собственник покажет вам документы, подтверждающие готовность в ближайшее время выписаться в конкретное место (например, документы на другую квартиру, дом, в т. ч. наследованные). Но и отсутствие этих документов — не препятствие. Действующий Жилищный кодекс дает право собственнику через суд выписать не собственников (даже несовершеннолетних). Но на суды никто тратить время не хотел бы.

Еще стоит проверить, есть ли долги по коммуналке. Это просто сделать через ЕРИП, причем дважды: пока договариваетесь о сделке и прямо перед сделкой.

4. Заключаем сделку: куда идти?

Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.

Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.

Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.

Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.

Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.

5. Как рассчитываться за покупку?

Переходим к вопросу расчетов. Законодательство запрещает сделки в валюте.  И валюта, и объект сделки могут быть конфискованы в пользу государства. Такие случаи были — и сейчас, велика вероятность, участятся. Да, на курсовой разнице можно много потерять, но в случае «контрольной закупки» вы с продавцом потеряете гораздо больше.

Посему, повторимся, расчет — только в рублях. Оговорите заранее, как делите курсовую разницу.

Можно пересчитать деньги в банке в присутствии продавца, положить их в конверт, который невозможно вскрыть (годятся полиэтиленовые непрозрачные пакеты Белпочты), и расписаться на них, сделать несколько пометок со всех сторон пакета. И передать непосредственно во время заключения договора в присутствии регистратора. В таком случае он сделает пометку в договоре «Расчет произведен до оформления сделки, право собственности переходит от гражданина А к гражданину Б». После этого можно оформлять акт приемки-передачи и получать сиреневое свидетельство о регистрации.

Этот способ классический, но и перемещаться по городу с такой суммой опасно. Менее «нервный» вариант — перевод денег безналичным платежом. Регистраторы знают и эту схему. Они в курсе, как вносятся в договор реквизиты счетов и какой оптимальный порядок перевода, поэтому помогут и проконсультируют.

Не в качестве рекламы, но для сведения: в БСБ-банке есть программа «надежные платежи», которая позволяет произвести операцию по купле-продаже квартиры «почти в валюте». Операции идут по схеме «продажа валюты покупателем банку — расчет с продавцом в рублях — покупка валюты продавцом по тому же курсу, что продал покупатель». Комиссия банка в этом случае 0,4% от суммы сделки — немало, но меньше, чем потеря на курсовых разницах.

После того как деньги перешли от покупателя к продавцу, подписывается акт приема-передачи. На основании именно этого документа регистратор выдаст вам свидетельство о регистрации права собственности.

Кстати, работа регистратора платная: есть пошлины. С расценками можно ознакомиться тут.

Если у вас возникают какие-то вопросы по оформлению сделки, стоит сходить в Агентство по госрегистрации на консультацию или — для начала — позвонить на прямую линию. Там знают ответы на все вопросы.

По материалам realt.by