Покупка квартиры — это не инвестиция, а трата денег

Белорусы привыкли считать покупку квартиры или дома инвестицией. Они активно собирают деньги, чтобы купить недвижимость, ожидая, что в дальнейшем она вырастет в цене. Но на самом деле покупка жилья — это не инвестиция, а обычная трата денег, которая, в лучшем случае, повлияет на комфорт жизни проживающего там человека. Неожиданно, да? Но именно так считает старший аналитик «Альпари Евразия» Вадим Иосуб, и он готов объяснить почему, передаёт telegraf.by.

«Покупая холодильник или телевизор, вы же не говорите, что это инвестиция?»

Если коротко, то я считаю, что в сложившейся сейчас ситуации в стране никуда инвестировать нельзя. Белорусы привыкли считать инвестицией покупку квартиры, но на самом деле это таковым не является. Точнее, покупку квартиры можно называть инвестицией лишь в одном случае: если это покупка с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Но тут надо внимательно следить и за стоимостью аренды, и за ставками в банках, и понимать, что выгоднее в данный момент. Просто покупку квартиры «чтобы была», «чтобы в ней жить», «детям подарить» или что-то подобное — это не инвестиция. Это трата денег. Например, покупая холодильник или телевизор, вы же не говорите, что это инвестиция?

Вадим Иосуб.

Вообще, если говорить простым языком, инвестиция — это если у вас есть деньги, вы не хотите их тратить сегодня, поэтому вкладываете во что-то с веской надеждой в будущем получить денег больше. То есть по факту вы отказываетесь от потребления сейчас, чтобы в будущем потребить больше.

У нас было модно называть покупку недвижимости инвестицией, начиная с «нулевых» до примерно 2008 года. В этот период цены росли и было понятно, что если сегодня можно купить квартиру за условных пять золотых, то через год ее можно будет продать за восемь, а через три года — за десять. Поэтому у людей с тех пор сложилось впечатление, что недвижимость — это такое вложение денег, которое обязательно принесет доход. Но потом случилось падение цен на квартиры в 2009 году, за ним в 2014 году и стало понятно, что о гарантированном доходе в этом случае речь не идет. Утверждение, что квартиры всегда дорожают, — миф. А значит, к покупке недвижимости можно относиться только как к трате денег.

С точки зрения роста цен на жилье в первом приближении ситуация похожа на лотерею: может, вырастет, а может, и не вырастет. Но если посмотреть, что сейчас происходит на рынке, ничего хорошего ждать не приходится. С прошлого года серьезно сокращается кредитование недвижимости, в этом году, судя по всему, кредитование жилья под большим вопросом. Насколько я знаю, есть целевая программа «Беларусбанка», сверх которой кредитование предоставляться вряд ли будет. При этом активно уезжают работники сферы IT — обеспеченные люди, которые создавали весомую часть спроса на недвижимость. Это одни из немногих, кто мог покупать квартиры или дома, не прибегая к кредитам. Анализируя все это, получается, что покупка недвижимости — уже даже не лотерея, где выигрыш в процентном соотношении можно представить как 50/50. Есть весомые предпосылки, что недвижимость сейчас будет дешеветь. Чтобы этот тренд развернулся, нужен устойчивый рост экономики и рост кредитования как следствие. Как это может произойти в ближайшие годы без серьезных изменений стране, я не представляю.

Так что если у вас нет каких-то определенных планов по сдаче квартиры в аренду, покупку квартиры я бы инвестицией не называл и не считал бы, что это вложение, которое может принести деньги.

Кстати, даже при покупке квартиры для сдачи в аренду нужно все очень скрупулезно считать. Разовые траты: покупка квартиры и ремонт в ней. Ежемесячные траты: услуги ЖКХ, износ жилья, налоги. Сюда в плюс идет только сумма арендной платы. Однако и ее прогнозировать на несколько лет вперед довольно сложно, а значит, рассчитывать на стабильный и гарантированный доход не приходится. Сделать бизнес-план на этом вложении средств, на мой взгляд, не получится.

Фото использовано для иллюстрации.

Куда можно вложить деньги чисто теоретически?

Классические вложения средств — это инвестиции в фондовый рынок. Акции — это всегда потенциально доходное вложение средств, но довольно рискованное. Есть альтернатива — облигации. Они дают меньший доход, но считаются более надежными по сравнению с акциями. Массовый инструмент для наших людей — банковские вклады. Но в Беларуси есть вопросы к доверию банковской системе, а в мире далеко не всегда ставки по депозитам позволяют хотя бы «отбить» инфляцию. Особенно сейчас в развитых странах по мировым валютам (доллар, евро) ставки близки к нулю.

Есть такой инструмент, как банковское доверительное управление. Это позволяет, находясь в Беларуси, покупать отдельные иностранные акции. И, если кто-то не разбирается в отдельных акциях, вкладываться сразу в индекс. Например, речь идет об американском индексе Dow Jones или S&P500, и, если в Америке все будет хорошо, фондовый рынок будет расти, то это вложение будет приносить доход. Но гарантий дохода нет.

Частенько на слуху в последнее время инвестиции в стартапы. Но на самом деле основную часть такого инвестирования берут на себя бизнес-ангелы. Простой американец или европеец ни в какие стартапы не вкладывает средства. Такое инвестирование — это узко специальная высокорисковая деятельность. Грубо говоря, если у вас есть $10 миллионов, и вы готовы рискнуть одним миллионом долларов, то вперед. Но это означает, что вы хорошо разбираетесь в бизнесе, в который собираетесь вкладывать средства, и уверены в его росте. Этот условный миллион долларов — рисковый капитал, который вы готовы потерять. А значит, это не массовый вид инвестирования.

На самом деле в мире этот вопрос давно решен: люди, которые не разбираются в финансовых нюансах, вкладываются, как правило, в инструменты фондового рынка — индексы, о которых я уже говорил выше. Это когда деньги вкладываются в акции не одной компании, а сразу многих. Риски в таком случае, конечно, намного меньше. Но в Беларуси этого нет, потому что в нашей стране нет фондового рынка. Соответственно, белорусам ничего не остается, как положить деньги на банковский депозит или купить недвижимость.

Фото использовано для иллюстрации

Последний год у нас более-менее развивается рынок облигаций, но такой способ вложения средств нельзя посоветовать обычному человеку. Потому что по факту вы одалживаете деньги предприятию, и значит нужно оценить риски, прочитать проспект эмиссии и понять бизнес-план этого предприятия. Также нужно оценить надежность, просчитать баланс предприятия и ознакомиться с отчетом о прибылях и убытках. В результате этого всего нужно принять решение: можно сюда инвестировать или нельзя. Но обычному человеку сложно все это сделать и разобраться даже в отчетах о прибыли и убытках. По итогу это очень большой риск.

Возможность инвестирования как с точки зрения технического разнообразия, так и с точки зрения надежности зависит от экономики. В крупной, развитой, растущей экономике есть много разных вариантов инвестирования. И наоборот, в стране с плохой слабой экономикой инвестировать некуда.