Что изменилось в Законе «О совместном домовладении»
Новая редакция Закона «О совместном домовладении» опубликована на Национальном правовом интернет-портале. Прокомментировать Закон мы попросили одного из его разработчиков — начальника управления владельческого надзора и обращения акций Госкомимущества Антонину Торбину, сообщает mlyn.by.
Зачем менять закон
«Закон о совместном домовладении» в стране существовал с 1998 года. Но в 2012 году все, что касалось в нем отношений по совместному домовладению в жилищном фонде, было перенесено в Жилищный кодекс. И получилось, что с 2012 года отношения по совместному домовладению в нежилых капитальных строениях не совершенствовались, в том числе по причине отсутствия органа, который бы «курировал» данный вопрос и соотносил его с жизненной практикой. При этом накопилось достаточное количество вопросов по его применению, имелись устаревшие и нереализованные нормы.
К примеру, у нас есть утвержденная типовая форма устава товарищества собственников для управления общим имуществом в нежилом капитальном строении, что не дает возможность вносить в утверждаемый им устав какие-либо изменения. На практике это вызывает затруднения, так как не учитывается специфика деятельности конкретного товарищества.
Другой актуальный вопрос — назначение исполкомами организаций, уполномоченных управлять общим имуществом. В законе есть норма, согласно которой их распределяет исполком, но порядка назначения нет. Он есть только для жилых домов. А для «нежилья» ни порядка назначения, ни практики — нет. Применение аналогии закона в данном случае не оправдано. В первую очередь потому, что управление общим имуществом в жилищном фонде осуществляют организации жилищно-коммунального хозяйства, а для них «нежилье» — непрофильная деятельность. При этом в нежилых капитальных строениях есть свои нюансы.
Кроме того, возникали вопросы и с предоставлением земельных участков для обслуживания нежилых зданий. Если возникли отношения по совместному домовладению, то законодательством об охране и использовании земель четко определен перечень организаций, которым участки могут быть предоставлены — товарищество собственников, уполномоченное лицо по управлению общим имуществом совместного домовладения, непосредственно участники совместного домовладения, но только в случае, если не более 5 помещений в этом здании принадлежат разным собственникам.
Антонина Торбина
Казалось бы, решить проблему легко могут собственники помещений совместного домовладения, договорившись между собой. Но на практике они не всегда могут, а часто и не хотят создавать товарищества. Получается, в случае, если в здании более 5 помещений принадлежат разным людям, оснований для предоставления земельного участка непосредственно собственникам помещений нет, товарищество ими не создано, а порядка назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения нет.
Именно поэтому Госкомимущество и выступило за корректировку законодательства о совместном домовладении, хотя этот вопрос к компетенциям КГКИ напрямую не относится.
Что изменилось в Законе
В Законе урегулированы все поднимаемые в практической деятельности вопросы, в том числе — с учетом поступавших обращений граждан и юридических лиц.
Так, например, определены общие требования к содержанию устава товарищества собственников, и Советом Министров будет установлена примерная его форма, что позволит определять особенности его деятельности. Изменяются также подходы к выбору способа управления общим имуществом. Если в настоящее время возможность управления непосредственно без создания юридического лица ограничена 5 помещениями в нежилом капитальном строении, то в новом Законе такая возможность предусматривается для случаев, если все изолированные помещения в капитальном строении принадлежат не более 15 собственникам.
Важным нововведением является установленная Законом возможность привлекать для управления общим имуществом совместного домовладения специализированную коммерческую организацию.
Еще пример. Два собственника зарегистрировали права на принадлежащие им помещения, а третий — нет. Как в этом случае должны распределяться доли в общем имуществе совместного домовладения? Из действующей редакции Закона следует, что должны учитываться только зарегистрированные помещения.
В новой редакции Закона подход изменен. К участникам совместного домовладения отнесены не только собственники, которые зарегистрировали свои права на помещения, но и лица, которые права еще не оформили. Информацию о них представляет застройщик на этапе регистрации создания капитального строения. Соответственно, с датой регистрации капитального строения Закон связывает и возникновение отношений по совместному домовладению.
В этом случае изначально все равны в отношениях. Это точка отсчета. Не позднее полугода с момента возникновения отношений по совместному домовладению его участники обязаны будут выбрать способ управления общим имуществом.
Гаражи «исключили» из Закона?
Гаражи — не исключали. В отношении гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, существует отдельное регулирование. Это Указ Президента от 28 января 2008 г. №43. Им определены порядок деятельности таких кооперативов, несения расходов за пользование общим имуществом; каким образом должны возмещаться расходы на содержание общего имущества, в случае выхода или исключения отдельных членов гаражного кооператива и т.д.
Поэтому в новой редакции Закона о совместном домовладении уточнена лишь сфера его регулирования в целях однообразного и правильного применения законодательства.
Закон вступит в силу через шесть месяцев после его опубликования (8 января).
Автор статьи: Владимир Орехов
Автор фото: предоставлено пресс-секретарем управления и с сайта pixabay.com